滿滿干貨 倉(cāng)儲(chǔ)盈利分析2

（一）現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)的筑造師—物流地產(chǎn)

物流地產(chǎn)專門建造高標(biāo)準(zhǔn)的倉(cāng)儲(chǔ)和物流設(shè)施，可以滿足消費(fèi)市場(chǎng)和電商對(duì)現(xiàn)代物流設(shè)施的需求。現(xiàn)代物流地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)范疇主要包括物流園區(qū)、物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)載體，并為一些企業(yè)提供回租融資服務(wù)，同傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)相比,它更強(qiáng)調(diào)倉(cāng)儲(chǔ)管理的現(xiàn)代化、規(guī)模效應(yīng)、協(xié)同效應(yīng)。

1. 與物流企業(yè)協(xié)同合作

物流地產(chǎn)本質(zhì)上是物流企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)商的結(jié)合，經(jīng)營(yíng)模式有四種：

地產(chǎn)商開發(fā)后，租售給物流商并代其管理。即日常物流業(yè)務(wù)由物流公司操作，開發(fā)商只是負(fù)責(zé)投資開發(fā)和物業(yè)管理。大型的物流地產(chǎn)商都運(yùn)用此模式，例如普洛斯。

物流商自有地產(chǎn)，自己經(jīng)營(yíng)管理。即物流企業(yè)是相關(guān)物流設(shè)施投資建立的主體。這種模式在前期的資金投入很大，運(yùn)營(yíng)成本較高。典型企業(yè)如上海百聯(lián)集團(tuán)

地產(chǎn)、物流商直接合作經(jīng)營(yíng)。即物流商、地產(chǎn)商通過成立項(xiàng)目公司或協(xié)議、合同等其他契約方式共同出資、合作經(jīng)營(yíng)。這種模式充分發(fā)揮了地產(chǎn)商拿地優(yōu)勢(shì)和物流企業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，但是后期可能會(huì)出現(xiàn)利益分配問題。

第三方整合開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式。通過第三方將物流企業(yè)和地產(chǎn)商各自的資源進(jìn)行整合，同時(shí)對(duì)物流企業(yè)和地產(chǎn)商的資格、實(shí)力進(jìn)行審查

2. 彌補(bǔ)高端物流設(shè)施稀缺

傳統(tǒng)的低端倉(cāng)儲(chǔ)建設(shè)十分簡(jiǎn)陋，現(xiàn)代化的叉車很難進(jìn)行倉(cāng)儲(chǔ)作業(yè)；中端倉(cāng)儲(chǔ)雖然對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了升級(jí)，但是凈高有限；而現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)要求層高較高，擁有數(shù)量眾多的門以供裝卸和貨物的即時(shí)轉(zhuǎn)運(yùn)。

我國(guó)現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)的比例很小，大概占到倉(cāng)儲(chǔ)資源的20%左右，但是隨對(duì)高端專業(yè)的物流設(shè)施的需求不斷增強(qiáng)，加上現(xiàn)代物流地產(chǎn)對(duì)高端物流設(shè)施的定位，新興的物流地產(chǎn)大有機(jī)會(huì)去彌補(bǔ)這方面的空白。

3. 提供個(gè)性化、多樣化服務(wù)

現(xiàn)代物流地產(chǎn)的客戶具有多樣性，主要集中于消費(fèi)市場(chǎng)以及與消費(fèi)市場(chǎng)相關(guān)的第三方物流企業(yè)。以普洛斯為例，其快消、餐飲、零售客戶占比超過50%。由于這些客戶對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)的需求不盡相同，比如餐飲行業(yè)需要恒溫或冷庫(kù)來保證貨品的質(zhì)量，而快消或零售商需要以流通為主的倉(cāng)儲(chǔ)來保證出貨速度。物流地產(chǎn)商可以根據(jù)多樣化的需求來進(jìn)行個(gè)性化定制建設(shè)。