短租房存在的法律風(fēng)險(xiǎn)

一、租賃期限約定過(guò)短

針對(duì)營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)講，審批一個(gè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)場(chǎng)所本身就是極困難的事情，要經(jīng)前置審批、裝修、消防改造、環(huán)評(píng)、驗(yàn)收等多個(gè)環(huán)節(jié)，所以遷址一直都是醫(yī)療機(jī)構(gòu)的大忌。所以，在簽訂房屋租賃合同時(shí)，切忌將租賃期限約定過(guò)短。若房主堅(jiān)持簽一年到三年的租賃合同，那么無(wú)論這房子表面上看起來(lái)都有多么完美無(wú)缺，都要慎之又慎。否則，可能剛剛經(jīng)驗(yàn)收合格，還沒(méi)開(kāi)業(yè)，就要面臨遷址了!

二、房屋權(quán)利存在瑕疵

所謂的房屋權(quán)利存在瑕疵，其實(shí)存在很多種情形，在本小文中不可能一一列舉，所以只簡(jiǎn)單介紹一下常見(jiàn)情形。

三、房屋性質(zhì)存在嚴(yán)重瑕疵

該種情形是指，將本來(lái)的住宅性質(zhì)改為辦公性質(zhì)，或者房屋性質(zhì)存在其他不利于開(kāi)展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的情況。這里又可能存在兩種可能，一種是政府在審批過(guò)程中自行將房屋性質(zhì)更改;另一種是業(yè)主提供了虛假的房屋產(chǎn)權(quán)證。

針對(duì)前者，普通的當(dāng)事人很難馬上察覺(jué)，在考查時(shí)可以著重注意：是否距離居民樓或小區(qū)很近?是否房屋規(guī)劃不合理?是否與小區(qū)局面共用垃圾處理系統(tǒng)、排水系統(tǒng)或出入口等，為了謹(jǐn)慎起見(jiàn)，若在簽訂協(xié)議前存疑的，建議尋找專業(yè)律師對(duì)其房屋性質(zhì)、規(guī)劃用途和當(dāng)時(shí)的規(guī)劃圖紙、建設(shè)圖紙進(jìn)行調(diào)取，并佐以相關(guān)法律法規(guī)，以備待查。

針對(duì)后者，其實(shí)規(guī)避的方法很簡(jiǎn)單，就是要求業(yè)主必須提供房屋產(chǎn)權(quán)證原件，重點(diǎn)核對(duì)房屋所有權(quán)人姓名、房屋所在地、房屋性質(zhì)等信息，以防范風(fēng)險(xiǎn)。

四、房屋存在擔(dān)保情況

我國(guó)法律規(guī)定，房屋抵押在前、租賃在后的，租賃關(guān)系不能對(duì)抗債權(quán)人對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。也就是說(shuō)，如果我們租了一個(gè)已經(jīng)被抵押的房子，一旦有一天業(yè)主不能償還債務(wù)，債權(quán)人有權(quán)拍賣該抵押房產(chǎn)進(jìn)行優(yōu)先受償。而由于租賃在后，債權(quán)人有權(quán)要求承租方將房屋騰退或者提高房?jī)r(jià)。所以，租賃房屋時(shí)，必須要查看房屋所有權(quán)證原件。若存在抵押擔(dān)保情況，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，必須在房產(chǎn)證中予以明示。若發(fā)現(xiàn)存在擔(dān)保情況且還未解除，那么在承租該房屋前，應(yīng)對(duì)未來(lái)可能的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合防控。

五、違約金比例過(guò)高

出租方為了避免承租方不能按時(shí)交納租金，往往會(huì)約定違約金條款。一般情況下，違約金數(shù)額都是按照承租方應(yīng)交而未交的租金的一定比例作為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。在這種情況下，需要注意，我國(guó)法律明確規(guī)定，違約金數(shù)額不得高于實(shí)際損失的百分之三十。也就是說(shuō)，一旦出租方約定每逾期一日的，需繳納百分之多少作為違約金時(shí)就要格外注意，應(yīng)進(jìn)行綜合計(jì)算，確定是否約定過(guò)高。若過(guò)高的，雙方應(yīng)通過(guò)協(xié)商方式調(diào)低比例。

六、優(yōu)先續(xù)租權(quán)約定不明

約定優(yōu)先續(xù)租權(quán)的好處在于，一旦租賃期限屆滿，在同等條件下，承租方有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。但請(qǐng)注意，由于相關(guān)法律條文中并未對(duì)“優(yōu)先續(xù)租權(quán)”進(jìn)行過(guò)闡述，故在簽訂類似優(yōu)先續(xù)租權(quán)條款時(shí)原則上以雙方當(dāng)事人意思表示為主，所以是否“優(yōu)先”、是否“同等條件下”、是否有其他約定，都應(yīng)以雙方實(shí)際談判結(jié)果為準(zhǔn)。

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